Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Información General

El 14 de diciembre de 2012 entró en vigor el decreto 241/2012 del Gobierno Vasco que regula la Inspección Técnica de Edificios. Esta Inspección es obligatoria en los plazos marcados por la Ley, consulte el calendario. Entre esos plazos están los edificios construidos antes de 1901, que deberán pasar dicha inspección antes del 31 de diciembre de este año 2013.

El 30 de mayo de 2014 se publicó el Decreto 80/2014 que modifica el Decreto 241/2012 (está colgado en el apartado normativa) donde se modifican los artículos 2, 4, 5, 11 y 12 y SE AMPLIA el plazo para aquellos edificios que cumplan 50 años antes del 27 de junio de 2017 (VER CUANDO REALIZO LA ITE).

Finalmente el 5 de septiembre de 2018, se publicó el Decreto 117/2018 donde se redacta un nuevo Decreto derogando el anterior 241/2012.

¿En qué consiste la ITE?

Es una inspección visual de la estructura, fachada y cubierta, y de las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, con el fin de conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio.

Además, incluirá una toma de datos de la envolvente del edificio para un posterior análisis y/o evaluación de la eficiencia energética del inmueble, y de las condiciones de accesibilidad del mismo.

Debe hacerse por profesionales autorizados, Aparejadores, Arquitectos Técnicos y/o Ingenieros de Edificación.

Modificaciones de la ITE

En este nuevo Decreto se ha actualizado y refundido toda la normativa sobre la inspección técnica de edificio. Así mismo, se adapta a las nuevas exigencias en materia residencial y a los contenidos de la Ley de Vivienda de 2015, que regula extensamente la ITE en su artículo 52 considerándola una herramienta esencial para preservar el patrimonio edificado por parte de los propietarios e impulsar la rehabilitación de edificios y regeneración de áreas urbanas.

Principales novedades del decreto

En el Capítulo I, con el fin de evitar malentendidos y malas prácticas, se precisa la definición de diversos conceptos. Entre ellos, qué debe considerarse “Uso predominantemente residencial”; qué es un portal; cómo computar la “edad de un edificio”, o qué hay que entender como “ajustes razonables” en materia de accesibilidad.

Se flexibiliza y clarifica el tratamiento otorgado a las viviendas unifamiliares. En el primer decreto de 2012 se excluía expresamente a este tipo de edificios de la necesidad de pasar la ITE. Posteriormente, con la modificación de 2014 la ITE se hizo obligatoria para todas las viviendas sin excepción.

El nuevo decreto precisa que es exigible la ITE en los plazos establecidos (cuando cumplan 50 años de antigüedad y cada 10, posteriormente) a los edificios unifamiliares que tengan una fachada o más dando a vía pública. La razón es preservar la seguridad de terceras personas, como los viandantes.

En el resto de viviendas unifamiliares que no den a una vía pública, serán los ayuntamientos, que son los competentes en materia de disciplina urbanística, quienes decidan si deben o no presentar la ITE.

También se precisa la exigencia o no para los caseríos. Así, se establece que no se considerarán de “uso predominantemente residencial”, y por tanto obligados a presentar la ITE, aquellos edificios que, además de la vivienda, tengan otros usos intensivos que les lleven a estar inscritos en el Registro Industrial o en los registros de explotaciones agrarias y/o ganaderas de Euskadi.

Se otorga mayor protagonismo al Plan de Uso y Mantenimiento del edificio. Aumentan las exigencias al respecto y se refuerza la obligatoriedad de este documento. Así, se reduce el plazo para disponer de él, que pasa de un año a tres meses después de presentar la ITE al Ayuntamiento. Y también, el plazo para inscribir en ese documento las incidencias halladas en la inspección y su subsanación, que se recorta a un mes.

Se aclara igualmente el concepto de la Evaluación de la Eficiencia Energética. El decreto de 2014 introdujo la necesidad de completar la ITE con el Certificado de Eficiencia Energética. Sin embargo, existía ahora cierta confusión sobre el alcance y efectos de la evaluación que en esta materia se hace en la ITE, ya que no puede considerarse “certificado” mientras no esté registrada en el Ente Vasco de la Energía (EVE).

En el nuevo decreto esta información que acompaña a la ITE se denomina “Evaluación” de la eficiencia energética mientras esta no esté registrada por el EVE; algo que se puede hacer antes o después de la ITE, y de forma independiente a esta. (El certificado es obligatorio para vender o alquilar una vivienda, aunque el edificio no tenga que pasar la ITE por su antigüedad).

Finalmente, se han eliminado tramitaciones y procedimientos redundantes, como la Declaración Responsable del Técnico Inspector, ya que el propio informe de la ITE constituye su declaración.              

¿Cuando realizo la ITE?

La primera inspección técnica del edificio deberá presentarse ante el ayuntamiento dentro del año siguiente a aquél en el que el edificio cumpla cincuenta años, salvo en el caso de los edificios de uso residencial unifamiliar que no tengan fachada a vía o espacio de uso público que lo deberán presentar ante el ayuntamiento a requerimiento de este.

La inspección técnica del edificio tendrá una periodicidad de diez años desde su presentación ante el ayuntamiento correspondiente, por lo que una vez transcurrido dicho plazo se procederá a la presentación de la documentación correspondiente a una nueva inspección, independientemente del motivo o circunstancia que haya motivado su presentación.

En el caso de que hayan transcurrido más de 6 meses desde la fecha de elaboración del informe de una inspección técnica del edificio, sin que haya sido presentado en el ayuntamiento, éste podrá exigir a la propiedad del edificio que aporte un nuevo informe actualizado.

ITEs Antiguas

Las ITEs “antiguas”, es decir las redactadas anterior al Decreto 241/2012 y no presentadas en ninguna administración pública (Ayuntamiento o, en su caso, delegación de vivienda), deberán de redactarse como un NUEVO INFORME ITE, completo y conforme al Decreto 241/2012 y Decreto 80/2014.

En estos casos NO puede ser completado con Eficiencia Energética ni Accesibilidad, debido a que el Informe ITE no ha sido presentado.

Se trataría de un NUEVO INFORME ITE.

Plan de Uso y Mantenimiento

Una vez realizado la ITE el Decreto 117/2018 en su capítulo 5 recoge las especificaciones respecto del plan de uso y mantenimiento. A continuación enumeramos los artículos:

Artículo 15.– Plan de uso y mantenimiento.

1.– Las personas propietarias de aquellos edificios que a la fecha del informe de la inspección técnica de los edificios no dispongan de Libro del Edificio, deberán disponer de un Plan de uso y mantenimiento definido en el artículo 3 del presente Decreto.

2.– En el Plan de uso y mantenimiento deberá constar:

Un cuaderno de registro que contemple la información recogida para el registro de incidencias y de operaciones de mantenimiento y reparaciones en los artículos 5.2 y 6.2 y 6.3 del citado Decreto 250/2003, de 21 de octubre, por el que se regula el Libro del Edificio destinado a viviendao normativa que lo sustituya.

Un documento de especificaciones técnicas que contemple la información recogida en los apartados 2 (instrucciones de uso y mantenimiento) y 3 (Instrucciones para casos de emergencia o de siniestro) del artículo 7 del mencionado Decreto 250/2003.

En orden a la elaboración del documento se deberán cumplimentar los modelos de documentos que conforman el Libro del Edificio destinado a vivienda aprobados por las Órdenes de 22 de octubre de 2003 y 16 de junio de 2010 emitidas por el Consejero del departamento competente en materia de vivienda y, en su caso, por la posterior normativa que la sustituya.

3.– El Plan de Uso y Mantenimiento deberá estar a disposición de todos las personas copropietarias, así como, de otras personas usuarias del edificio, y de los representantes de la Administración que vigilen el cumplimiento de las disposiciones que lo regulan. A tales efectos, la documentación que constituye el mismo deberá constar en papel y en formato digital.

Artículo 16.– Inscripciones en el Plan de Uso y Mantenimiento.

1.– La persona responsable de llevar al día el Plan de Uso y Mantenimiento, mediante las oportunas inscripciones y el archivo de la documentación que corresponda, es la persona propietaria o la persona que ejerce de administrador o administradora de la comunidad de propietarios. En todo caso, se podrán delegar estas actuaciones en aquellas personas que se contraten para realizar labores de mantenimiento técnico.

2.– Todas las inscripciones en el cuaderno de registro deberán estar firmadas por la persona obligada a realizar la inspección o la persona que la represente.

3.– Las inscripciones de incidencias y operaciones de mantenimiento en el cuaderno de registro deberán hacerse en el plazo de un mes después de haberse producido o ejecutado.

Artículo 17.– Procedimiento.

1.– Las personas propietarias de los edificios sometidos a inspección técnica de los edificios deberán acreditar ante el ayuntamiento, según modelo que se contempla en Anexo II del presente Decreto, que disponen del Plan de Uso y Mantenimiento.

2.– Dicha acreditación se formalizará en el plazo de tres meses tras la presentación ante la autoridad local del informe de la inspección técnica de los edificios o, en su caso, junto al Certificado de Subsanación.

3.– En cualquier caso y sin perjuicio del plazo establecido en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán requerir la presentación del documento que acredita disponer de dicho Plan de Uso y Mantenimiento.

Plataforma Euskoregite

EUSKOREGITE es el portal para la información y gestión de las Inspecciones Técnicas de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi.

Este portal se ha diseñado para dar servicio a todos los agentes que intervienen en el proceso de la ITE como son los propietarios, los técnicos , y la administración, así como para informar a la ciudadanía en general y albergar El REGISTRO DE ITEs DE EUSKADI.

Su objeto es el de facilitar el cumplimiento de la obligación de realizar la ITE de los edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi por parte de sus propietarios y de los Ayuntamientos en su competencia de gestión y control. Además permite la gestión telemática de todo el proceso de ITEs, lo que supone dar un paso adelante hacia la transparencia, participación y colaboración.

Así mismo alberga los datos administrativos y jurídico/técnicos disponibles para una adecuada política de información y estadística sobre la situación del desarrollo y cumplimiento de la ITE.

Técnico de cabecera

Es el especialista mejor preparado para hacer frente a las operaciones de mantenimiento que necesitan los edificios. Existen cuestiones relativas al mantenimiento de los edificios que, por su complejidad técnica, es conveniente que sean resueltas por profesionales cualificados para garantizar el buen funcionamiento del comportamiento del edificio a largo plazo y los Aparejadores o Arquitectos técnicos son quienes tienen la capacidad de asesorar a las comunidades de vecinos en todo lo relativo a la estructura, instalaciones o seguridad, entre otros aspectos de su edificio.

Contar en las comunidades con un aparejador de confianza es recomendable no solo por cuestiones legales, sino también por seguridad y ahorro.

El ‘Aparejador de Cabecera’ será el encargado de gestionar el Libro de Mantenimiento del edificio, de realizar las inspecciones necesarias en el inmueble, de aportar las mejores soluciones para problemas que puedan surgir (grietas, desprendimientos, humedades, etc.), realizar obras y reformas, redacción de proyectos etc. así como mejorar en general la habitabilidad y confortabilidad.

¡Cuente con un Aparejador de Cabecera!

Tutorial Euskoregite para Propietarios

Tutorial Euskoregite para Técnicos

EL COLEGIO DE A.T. Y APAREJADORES ESTA A VUESTRA DISPOSICION PARA CUALQUIER ACLARACION

“CUIDA LA SALUD DE TU CASA”

Resumiendo:

  • Contrate un Aparejador – Arquitecto Técnico que tras girar las visitas oportunas para el reconocimiento del edificio redactará el dictamen ITE, en el que según el caso pudiera ser pertinente algún tipo de actuación (obra).
  • Ese mismo Aparejador – Arquitecto Técnico puede ser quien redacte y dirija el proyecto técnico encaminado a resolver o paliar las patologías y/o defectos detectados.
  • Si fuera el caso, y hubiese sido necesaria la ejecución de algún tipo de actuación (obra), ese mismo Aparejador – Arquitecto Técnico, redactará el Acta de Subsanación de deficiencias y lo comunicará a la Administración correspondiente.
  • El Aparejador –Arquitecto Técnico, elaborará el Plan de Uso y Mantenimiento del edificio, en el que constarán las labores a realizar periódicamente en el edificio.
  • Y ese mismo Aparejador – Arquitecto Técnico, convirtiéndose en el Técnico de Mantenimiento de su edificio (“técnico de cabecera”) puede ser quien deje constancia en el Cuaderno – Registro de cuantas actuaciones se lleven a cabo en base al Plan de uso y mantenimiento establecido.